Chapitre 1 : Le vrai calcul location contre achat

Chapitre 1 : Le vrai calcul location contre achat

Une scène de la vraie vie

Deux amis sont arrivés en Amérique la même année. Le premier a acheté un petit appartement après trois ans avec un apport péniblement épargné. Le second a dit : « Louer coûte moins cher, acheter c’est risqué ». Dix ans plus tard, le premier possède un bien qui vaut 60 000 dollars de plus, avec une mensualité presque fixe. Le second paie toujours un loyer passé de 1 200 à 1 900 dollars, et ne possède rien. La différence entre eux n’était pas la chance. C’était le calcul.

La règle d’or : la règle des cinq ans

Avant tout calcul compliqué, retenez ceci : si vous restez moins de cinq ans dans le logement, la location est généralement préférable. Si vous restez cinq ans ou plus, l’achat est généralement préférable.

Pourquoi cinq ans ? Parce qu’acheter comporte d’énormes frais d’entrée et de sortie : frais de clôture à l’achat (2 à 5 % du prix) et commission d’agent à la revente (5 à 6 %).

Le vrai calcul : pas la mensualité contre le loyer

L’erreur la plus fréquente : comparer directement la mensualité du crédit au loyer. C’est faux, car la mensualité n’est pas le coût total de la propriété.

Le vrai coût mensuel d’une maison = PITI + entretien :

• P = Principal : la part du prêt (construit votre patrimoine)
• I = Intérêts : vont à la banque, ne construisent rien
• T = Taxes : taxe foncière mensuelle
• I = Insurance (assurance) : assurance habitation + assurance du prêt (PMI)

Ajoutez ensuite 1 % de la valeur du bien par an pour l’entretien : pour une maison à 300 000 dollars, 267 dollars par mois.

Un exemple chiffré

Maison à 320 000 dollars, apport de 5 % (16 000 dollars), prêt de 304 000 dollars à 6,5 % sur 30 ans :

• Mensualité (principal + intérêts) : environ 1 921 dollars
• Taxe foncière : 320 dollars/mois
• Assurance : 150 dollars/mois
• PMI : 150 dollars/mois
• Entretien : 267 dollars/mois
• Total réel : environ 2 758 dollars/mois

Quand la location est vraiment meilleure

• Vous resterez moins de 5 ans (emploi temporaire, études).
• Vos revenus sont instables.
• Les prix sont très élevés par rapport aux loyers (ratio au-dessus de 20).
• Vous avez besoin de flexibilité.

Étapes pratiques

• Calculez le ratio prix/loyer : prix ÷ (loyer × 12). En dessous de 15 = attractif. Au-dessus de 20 = réfléchissez.
• Le logement total ne doit pas dépasser 28 % de votre revenu brut.
• Ne comparez jamais la mensualité au loyer.

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