Capítulo 1: Las cuentas reales de alquilar contra comprar

Capítulo 1: Las cuentas reales de alquilar contra comprar

Una escena de la vida real

Dos amigos llegaron a Estados Unidos el mismo año. El primero compró un pequeño apartamento a los tres años con un pago inicial ahorrado con esfuerzo. El segundo dijo: «Alquilar es más barato, comprar es riesgoso». Diez años después, el primero posee un apartamento que vale $60,000 más, con un pago mensual casi fijo. El segundo aún paga un alquiler que subió de $1,200 a $1,900, y no posee nada. La diferencia entre ellos no fue la suerte. Fueron las cuentas.

La regla de oro: la regla de los cinco años

Antes de cualquier cálculo complicado, recuerde esto: si permanecerá menos de cinco años en la vivienda, alquilar suele ser mejor. Si permanecerá cinco años o más, comprar suele ser mejor.

¿Por qué cinco años? Porque comprar tiene enormes costos de entrada y salida: costos de cierre al comprar (2-5% del precio) y comisión del agente al vender (5-6%).

El cálculo real: no es pago contra alquiler

El error más común: comparar directamente el pago hipotecario con el alquiler. Eso es falso, porque el pago no es el costo total de ser propietario.

El verdadero costo mensual de una casa = PITI + mantenimiento:

• P = Principal: la porción del préstamo (construye su patrimonio)
• I = Interés: va al banco, no construye nada
• T = Taxes (impuestos): impuesto a la propiedad mensual
• I = Insurance (seguro): seguro de vivienda + seguro hipotecario (PMI)

Luego agregue 1% del valor de la vivienda por año para mantenimiento: para una casa de $300,000, $267 al mes.

Un ejemplo con números

Casa de $320,000, pago inicial del 5% ($16,000), préstamo de $304,000 al 6.5% por 30 años:

• Pago mensual: unos $1,921
• Impuesto a la propiedad: $320/mes
• Seguro: $150/mes
• PMI: $150/mes
• Mantenimiento: $267/mes
• Total real: unos $2,758/mes

Cuándo alquilar es realmente mejor

• Vivirá menos de 5 años (trabajo temporal, estudios).
• Sus ingresos son inestables.
• Los precios están muy altos frente a los alquileres (sobre 20).
• Necesita flexibilidad.

Pasos prácticos

• Calcule la relación precio/alquiler: precio ÷ (alquiler × 12). Menos de 15 = atractivo. Más de 20 = piénselo.
• La vivienda total no debe superar el 28% de su ingreso bruto.
• Nunca compare el pago con el alquiler.

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